Entre l’assurance vie et immobilier locatif : quoi choisir ?

En matière de "placements" (je n'aime pas trop ce terme), l’assurance vie et l’immobilier locatif reviennent souvent. Et pour cause, chacun de ses investissements possède des avantages propres à chacun parmi lesquels figure la rentabilité. Cependant, bien que la rentabilité (ou le rendement) soit un point important pour faire son choix, il faut également tenir compte de nombreux autres paramètres tels que la stabilité et la garantie qu'il offre. Dans cet article, découvrons les paramètres importants à connaitre pour faire son choix entre l'assurance vie ou un investissement immobilier.

comparatif immobilier ou assurance vie

épargne diversifiée en assurance vie et immobilier

Ci-dessous les paramètres importants à prendre en compte entre un investissement locatif ou un placement en assurance vie :


Immobilier physique

SCPI

Assurance vie

Rendement

entre 3% et 8% en moyenne

4,4% en moyenne

Entre 1% et 3% sur fonds euros

Effet de levier du crédit immobilier

Possible

Possible

Impossible

Effort de gestion

Modérée (si gestion locative) à forte si gestion en direct

Faible

Faible

Degré de liquidité

Faible

Faible

Élevé

Disponibilité des fonds en cas de vente/rachat

Minimum 2 mois

Quelques jours à quelques mois

Quelques jours à quelques semaines

Quel est le rendement de l’immobilier locatif ?

Les rendements de l’immobilier locatif varient le plus souvent entre 3% et 8% en fonction de la zone géographique, du type d’investissement immobilier locatif et de ses caractéristiques. Ainsi, les loyers perçus par les propriétaires peuvent varier en fonction de ces paramètres.

L'immobilier physique

rendement immobilier physique

L'investissement dans immobilier physique offre souvent bien des possibilités. En effet, pour mesurer la valeur d’un bien sur le marché immobilier français, on tient compte de la surface habitable.

Il faudra aussi s’en tenir à la zone géographique du logement pour déterminer son prix. À Toulouse par exemple, fin 2022, la valeur moyenne d’un logement est de 3 820€/m² tandis qu’il faut compter 5 091 € pour un appartement neuf à Bordeaux.

Vous avez la possibilité de faire un investissement dans le neuf ou l'ancien.

Sur de l’achat immobilier neuf, vous risquez de tomber sur des investissements en loi Pinel. Ce dispositif offre des avantages fiscaux pour l’achat d’un logement neuf.

Conseils

Attention au dispositif de défiscalisation dans le neuf comme par exemple Pinel. En effet, les biens proposés sont généralement proposés à des prix au mètres carrés bien supérieurs au prix du marché en échange  d'une réduction d'impôt. Ne vous faites pas "éblouir" par la carotte fiscale !


Généralement, l'investissement dans le neuf est seulement intéressant dans le cas d'un auto-construction. Vous faites vous-même la construction avec l'aide d'un maitre d'oeuvre ou d'un constructeur de maison individuelle et vous conventionnez vous même la maison en Pinel pour profitez de certains avantages fiscaux.

Vous pouvez aussi opter pour l’achat d’un bien immobilier dans l'ancien (à rénover ou non). Coutant 20 à 25% moins cher que le neuf, ce type de logement peut constituer un excellent investissement locatif. En optant pour des dispositifs tels que le LMNP au réel pour votre investissement immobilier, vous profiterez de certains avantages fiscaux pour augmenter vos revenus sans forcément payer plus d'impôt.

L'immobilier papier

rendement SCPI immobilier papier

Encore appelé l’immobilier pierre papier ou SCPI, ce type d’investissement est le plus passif en immobilier. La rentabilité d’un investissement locatif pierre papier tourne habituellement autour de 4%.

L’investisseur n’aura donc qu’à percevoir les loyers et laisser la gestion à des professionnels. Par ailleurs, il faut noter que le risque dans le cas d’une SCPI est mutualisé ce qui n’est pas forcément le cas dans l’immobilier physique si vous achetez un bien avec un seul locataire. Il faut aussi savoir que l’investissement papier permet de profiter d’une diversification de vos revenus. 

Comment a évolué le marché de l'immobilier sur le long terme ?

évolution du marché de l'immobilier

Malgré les différents éléments qui ont déjà été cités, il est important de tenir compte de l’évolution des offres sur les dernières années pour être mieux fixé.

Période allant de 1990 à 1999

Durant cette période, le marché immobilier stagne et baisse énormément. À Paris, la dévaluation est de 30% environ. Cela en raison des forts taux d’intérêt et de la politique de convergence vers l’inflation allemande.

Période allant de 2000 à 2008

Au cours de cette période, l’immobilier devient très rentable avec une forte croissance de 100%. À Paris les investisseurs profitent d’énormes profits sur leur investissement jusqu’à la crise financière en 2008. Durant cette année, la valeur des biens immobiliers diminue de 15% en France. 

Période allant de 2009 à 2021

Très vite, après la crise financière, la croissance du marché se fait ressentir. On assiste à une excellente évolution des prix et après l’arrivée de Macron, les rendements augmentent de 25%. Il faut aussi noter que depuis la crise de la Covid-19, les prix ont tendance à stagner à leur plus haut.

L'assurance vie moins taxée et plus facile à gérer que l’immobilier ?

assurance vie facile à gérer

À partir de 60 ans, il peut être difficile de gérer un investissement immobilier locatif qui constitue un projet à long terme. Dans ce cas, il est préférable d’opter pour une assurance vie qui donne accès au fonds de roulement à capital garanti et intérêt définitivement acquis. Ce type d’investissement est adéquat aux personnes épargnant de l’argent

Bien que les rentabilités des contrats d’assurance vie soient faibles, elle a l’avantage d’être plus simple à gérer. De même, un contrat d’assurance vie évite le paiement des impôts sur la fortune immobilière. 

Foire aux questions

Pourquoi investir dans un contrat d'assurance-vie ?

L’assurance vie permet aux épargnants de bénéficier d’une fiscalité allégée et une transmission du capital sécurisé. De même, vous avez la possibilité de transformer votre capitale en rente viagère.

Quel rendement attendre d'une assurance vie ?

Selon la fédération France Assureur, le taux de rentabilité d’une assurance vie est environ de 1,30%. Il s’agit du taux de rendement de 2021 qui est presque identique à celui de 2020.

Quand investir en assurance vie ?

L’investissement en Assurance vie tient compte de l’âge de votre contrat. Il faut donc investir plus tôt possible. Sachez que vous avez la possibilité d’alimenter votre assurance vie après 4 ou 8 ans.


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