Comment devenir investisseur immobilier ?

De plus en plus de français ont l'engouement d'investir dans l'immobilier. Savez que près d'un quart des ménages multi-propriétaires possèdent plus de 68% des logements des particuliers ? Savez-vous que seul 3,5% des ménages possèdent plus de 5 appartements ? Est-ce pour autant si facile d'investir dans l'immobilier ? Découvrons dans cet article comment devenir investisseur immobilier et réussir en 2022.

Pourquoi devenir investisseur immobilier ?

Voici quelques bonnes raisons qui pourraient vous donner à vous aussi d'investir dans l'immobilier.

Créer son patrimoine

créer patrimoine immobilier

Pour de nombreux français, la pierre est réputée depuis longtemps pour être parmi les meilleurs placements. La principale raison d'investir dans l'immobilier est la possibilité de se créer un patrimoine, notamment pour la retraite.

Selon une étude du crédit foncier en 2020, 63% des investisseurs souhaitent se constituer un patrimoine et 39 % achètent pour transmettre un capital à leurs enfants.

L'incertitude grandissante de ces dernières années sur les systèmes de retraite devrait continuer le développement de l'investissement locatif dans les prochaines années.

La rentabilité

rentabilité moyenne immobilier

L'investissement immobilier propose une rentabilité moyenne de 5% à 6%, généralement supérieur à d'autres classes d'actifs et bien meilleur que le livret A.

Conseils

La rentabilité est très subjective et dépendra de votre aversion aux risques ou encore de vos objectifs.

Personnellement, je n'investis que dans des biens ayant une rentabilité supérieure à 10% brute.


Les avantages fiscaux

avantages fiscaux immobiliers

L'immobilier locatif offre de nombreux avantages fiscaux avec la possibilité de ne pas payer d'impôts sur ses loyers, profiter de réductions d'impôts ... mais attention à ne pas tomber dans les pièges de la défiscalisation sur des programmes neufs en Pinel par exemple.

Conseils

Selon moi, la fiscalité est l'un des sujets les plus importants à maitriser pour réussir dans l'investissement locatif. Je vous conseille fortement de vous former avec les meilleures formations immobilier locatif pour éviter de faire des erreurs qui pourraient vous coûter (très) chères (et bien plus cher qu'une formation). Je vous conseille en particulier la formation d'Etienne Brois (qui est très pointu en fiscalité immobilière).

Utiliser l’effet de levier

En tant qu'investisseur immobilier, il est bénéfique de pouvoir profiter de « l’effet de levier », c’est-à-dire avoir recours à l’emprunt bancaire pour optimiser votre capacité d’investissement.

effet levier immobilier

En effet, grâce à l'effet de levier du crédit immobilier, vous allez pouvoir acheter un bien immobilier d'une valeur bien supérieure à celle que vous auriez pu acheter avec uniquement votre épargne.

Imaginez vous avez 10000€. Dans la logique, sans crédit, vous devriez trouver un bien à 10000€ pour le le louer (chose quasi impossible de nos jours). Grâce à vos 10000€ d'apport, la banque va vous prêter 100 000€ voire 200 0000€ et vous allez pouvoir toucher les loyers sur ces montants.

L'effet de levier vous permet donc de pouvoir augmenter votre capacité d’investissement grâce à des crédits.

Les 8 étapes pour devenir investisseur immobilier

Se former

Même si les échecs sont peu mis en avant en France, je connais plusieurs investisseurs qui se sont littéralement planté dans leurs investissements immobiliers.

Comme tout investissement, l'immobilier comporte des risques et le meilleur moyen de s'en prémunir est de se former. Beaucoup de pseudos-investisseurs échouent par précipitation et surtout par manque de formation.

Nous sommes en 2022 et nous avons la chance d'avoir plusieurs solutions pour se former à l'immobilier.

Les formations en ligne

se former à l'immobilier

Aujourd'hui, il y a des plus en plus de formations en ligne sur le thème de l'immobilier. Je vous conseille de choisir la formation immobilier locatif qui vous ressemble, celle qui répond à vos objectifs.

Les livres

De plus en plus d'investisseurs immobiliers font leur autobiographie et présente leurs expériences en matière d'investissement immobilier. Les livres sont excellent pour apprendre l'immobilier sans capital de départ.

Participer à des évènements sur l'immobilier

évènements immobilier

Il existe aujourd'hui de nombreux événements sur l'immobilier comme des apéros (généralement accessible via des communautés sur Facebook ou via une formation en ligne), des séminaires ou autres réunions où vous pourrez échanger sur vos expériences, poser des questions, trouver des partenaires ou voir même des futurs associés. 

Définir ses objectifs

Avant de se lancer dans le bain de l'investissement locatif, il va falloir définir votre plan et vos objectifs. 

Pourquoi souhaitez-vous investir dans l'immobilier ?

Est-ce pour capitaliser et en profiter à la retraite ? Est-ce pour vivre de vos loyers dans 5 ou 10 ans ?

Selon vos objectifs, vous n'aborderez pas vos investissements locatifs de la même manière.

Conseils

Il a été démontré par plusieurs études que vous aurez plus de chances de réaliser vos objectifs si vous les formalisez par écrit.

Prenez donc bien le temps de réfléchir à vos objectifs et de les formaliser avant de vous lancer dans votre investissement.

Se constituer une épargne de sécurité

épargne sécurité immobilier

Si vous souhaitez préserver votre patrimoine sur le long terme, il est indispensable en tant qu'investisseur immobilier de se constituer une épargne de sécurité afin de faire face aux dépenses imprévues. Ces frais non prévus peuvent être de différentes natures comme par exemple :

  • Le remplacement en urgence d'un cumulus (Eh oui ! Vous allez pas pouvoir dire à votre locataire qu'il n'aura pas d'eau chaude pendant X mois),
  • Le fait d'avoir de la vacance locative dans un de vos appartements,
  • La réparation de votre voiture,
  • Un impôt ou une taxe à payer,
  • ...

Bref, se constituer une épargne de sécurité est primordial pour ne pas se trouver des situations financières délicates comme des défauts de paiements notamment sur votre prêt immobilier.

Trouver un bien

Sans bien, il n'y a pas d'investissement immobilier. Trouver un bien peut s'avérer difficile et d'autant plus si vous vous êtes fixés un seuil de rentabilité minimum à respecter.

trouver un bien

Pour arriver à l'autofinancement (c'est à dire que vos loyers couvrent les charges de votre investissement), il est conseillé de viser une rentabilité d'au moins 7%.

Suite à la définition de vos objectifs (2nd étape), vous aurez défini votre stratégie immobilière et vous saurez exactement :

  • Dans quel type de projet se lancer (rénovation, division, colocation, ...) ,
  • Quel type de bien rechercher (appartement, immeuble, locaux commerciaux, ...),
  • Quel surface d'appartement privilégier (plutôt un T1 ou un T2 pour du meublé, un T4 pour de la colocation, ...),
  • Où le rechercher ? (Définir l'emplacement en fonction de vos objectifs et de la rentabilité visée)

Pour rechercher des biens, vous avez plusieurs solutions à votre disposition : 

  • les sites d'annonces en lignes comme LeBonCoin, Seloger, ... Je vous conseille vivement d'utiliser un moteur de recherche immobilier pour gagner du temps dans les périodes de recherches actives,
  • Les agences immobilières, 
  • Les chasseurs immobiliers,
  • Les ventes aux enchères,
  • Les ventes de l'état,
  • ...

Par ailleurs, pour trouver un bien, ne négligez par votre réseau (vos amis, connaissances, famille, contacts professionnels, ...).

Obtenir votre prêt bancaire

trouver pret bancaire

Une fois le bien trouvé, vous allez devoir le financer. 

Si vous avez beaucoup de liquidités, vous vous poser la question d'acheter le bien cash. Au lieu de financer à 100% le bien, injecter plutôt 10 à 20% d'apport et investissez le reste dans des placements financiers ou autres. Cela vous permettra de profiter de l'effet levier du crédit immobilier.

Pour financer un bien, vous allez devoir trouve un partenaire bancaire.

Prenez rendez-vous dans au moins 3 établissements bancaires. Je vous conseille de vous orientez dans des banques ayant l'habitude de travailler avec des investisseurs immobiliers comme  le Crédit Agricole, le CIC ou encore la Caisse d'Epargne.

N'y allez pas les mains dans les poches et préparez un dossier bancaire complet avec une courte présentation où vous expliquerez qui vous êtes, le montant de votre épargne, le montant de vos revenus et charges ainsi que la présentation globale de votre projet (objectifs, emplacement, rentabilité visée, quel type de location envisagée, ....). En voyant le sérieux que vous apporterez à votre dossier d'investissement, la banque sera plus à même à vous prêter de l'argent. 

Si vous avez des travaux, n'oubliez de demander un crédit travaux à votre banque et une période d'anticipation (pendant laquelle vous ne paierez que les intérets d'emprunt. Cela vous permettra de faire de la trésorerie une fois les loyers touchés.

Faire les travaux

Achetez un bien à rénover présente de nombreux avantages, notamment au niveau de la fiscalité.

En faisant des travaux, vous pouvez également apporter énormément de valeur à bien délabré et créer le fameux effet "waouh" à vos futurs locataires.

faire les travaux

Cependant, faire les travaux ou coordonner les travaux reste une tâche relativement complexe si vous n'avez jamais fait cela auparavant.

Si vous décidez de faire les travaux par vous-même, ne négligez pas le temps nécessaire pour les réaliser.

Si vous décidez de faire faire les travaux, vous devrez parler le même "vocabulaire" que les artisans pour éviter les malentendus ou vous retrouvez dans des situations délicates.

Voici quelques conseils pour déléguer des travaux efficacement.

  •  Trouver un artisan : Vous aurez le choix de faire appel à des entreprises tout corps d'état (assurant le chantier de A à Z mais généralement plus chère) ou alors faire appel à plusieurs corps de métier (électricité, plomberie, ...) et coordonner vous-même les travaux.
  • Demander au moins 3 devis pour chaque corps de métier,
  • Établir un planning précis et le faire apparaitre sur le devis / ou le faire signer par les artisans ;
  • Passer régulièrement sur le chantier,
  • Payer maximum 30% d'acompte au début du chantier et gardez au minimum 30% (voir 40%) pour la fin du chantier

Trouver le bon locataire

L'ultime étape avant de toucher les loyers est bien entendu de trouver un locataire mais attention car il va falloir trouver un bon locataire. C'est à dire une personne sérieuse et solvable avec qui vous aurait la garantie d'être payé.

Sachez qu'en France, la loi est en faveur des locataires et mieux vaut bien se préparer en tant que bailleur.

Pour vous protéger au maximum des impayés, prenez le maximum de garanties. Demandez à votre locataire potentiel soit un garant physique (avec qui vous signerez un acte de caution solidaire) soit la garantie VISALE (une garantie mise en place par le gouvernement, idéale pour les moins de 30 ans ou les jeunes actifs).

Gérer le bien

gestion locative immobilier

Une fois votre locataire trouvé ainsi que les documents de location signés, vous devrez gérer le bien.

Vous avez la possibilité de faire la gestion par vous-même ou alors de déléguer la gestion à une agence immobilière.

Faire la gestion soi-même prend du temps et nécessite certaines connaissances d'où le besoin encore une fois de bien se former avant de se lancer dans un investissement locatif.

Déléguer la gestion peut être une solution intéressante pour gagner du temps et se concentrer sur votre activité principale. Néanmoins, déléguer la gestion a aussi un coût (généralement entre 5% et 10% du montant des loyers). Aussi, pour une gestion efficace, vous devrez trouver le BON gestionnaire et ce n'est forcément facile de trouver la bonne agence ou la bonne personne pour une gestion sérieuse. 

Les avantages d’être un investisseur immobilier

Il y a plusieurs avantages à investir dans l'immobilier :

  • La sécurité : l’immobilier est une valeur refuge. En effet, sa valeur suit différents cycles mais reste globalement stable et à tendance haussière sur les dernières années.
  • Une valeur d'usage : Nous aurons toujours besoin de se loger. De ce fait, l’immobilier existera toujours. Contrairement à d'autres actifs, l’immobilier donne ainsi la garantie de garder un patrimoine sur le long terme.
  • La rentabilité : la rentabilité de l’immobilier physique est globalement bonne (autour des 6% en moyenne). De plus, il existe de nombreux moyens de réduire ses impôts ou de ne pas payer d'impôts sur ses revenus locatifs.

Les idées reçues pour investir dans l'immobilier

De nombreuses personnes ont des idées reçues sur l'immobilier :

Les impayés : De nombreuses personnes ne passent pas à l'action d'investir dans l'immobilier car elles ont peur des impayés de loyer. Savez-vous que les mauvais payeurs représentent 3% ou 4% des locataires ? Si vous faites une bonne sélection de votre locataire, vous écarterez au maximum ce risque. Et si jamais un jour cela vous arrive, assurez une bonne communication avec votre locataire pour trouver des solutions.

Votre locataire va faire des dégâts dans votre appartement : Encore une fois, c'est à prendre entre des pincettes et cela représente une extrême minorité de locataires. Il y a des gens très sérieux avec qui vous aurez aucuns problèmes (heureusement la majorité des personnes) et d'autres avec qui, vous aurez certainement des dégâts à réparer de votre poche car le dépôt de garantie ne suffira pas ou vous n'arriverez pas à récupérer de l'argent auprès du garant physique. Encore une fois, si la sélection du locataire à l'entrée a été bonne, vous avez peu de risques de vous retrouvez dans une telle situation.

Investir est réservé aux personnes qui ont déjà de l'argent : Même avec des revenus modestes, une situation stable et une bonne gestion de vos finances personnelles, vous pouvez devenir investisseur en immobilier.

Il est impossible d'investir quand on est jeune : Rien ne vous empêche d'investir quand vous êtes jeune. Je vous conseille tout de même d'attendre la majorité car cela restera compliqué avant. Je connais plusieurs personnes qui ont contracté un prêt étudiant pour commencer à investir jeune dans l'immobilier.

Il est impossible d'investir sans CDI : En étant en CDD, en intérim ou encore à votre compte, vous aurez certes plus de difficultés à vous faire financer par la banque qu'une personne en CDI. Néanmoins, si vous justifiez de revenus réguliers et de charges maitrisées, vous trouverez forcément un partenaire bancaire qui acceptera de vous financer.

Le salaire de l’investisseur immobilier

salaire investisseur immobilier

Tout d'abord, on ne parle pas de salaire pour un investisseur immobilier (en effet, celui-ci n'est pas salarié) mais plutôt de rentes (ou de cashflow positif pour les puristes).

Beaucoup de personnes s'interrogent sur combien gagne un investisseur immobilier. Il est impossible de donner une réponse universelle et précise à cette question car cela va dépendre de combien de lots disposent l'investisseur, le mode d'exploitation, le mode de détention (nom propre ou SCI), la rentabilité des opérations ...

Néanmoins, pour donner quelques exemples chiffrés, beaucoup d'investisseurs qui ont déjà plus de 10 biens (rentables) avec une rentabilité de 10% brute génèrent normalement plus de 1500€ de cashflow. Ces montants de rentes peuvent monter facilement à 5000€, 10000€ voire plus en fonction du patrimoine immobilier de l'investisseur.

Beaucoup d'investisseurs immobiliers (dont je fais partie) investissent dans l'immobilier pour "gagner de l'argent maintenant et pas dans 20 ans" comme le dit si bien Yann Darwin. C'est à dire que une fois toutes les charges retirées (emprunt, assurance, réparations, ...), l'opération génère tous les mois une trésorerie positive (ou "cashflow positif") et permet à l'investisseur de gagner de l'argent tous les mois malgré le crédit immobilier.

Une fois le crédit immobilier sur le bien totalement remboursé, l'investisseur touche une grosse partie des loyers (il y a bien entendu les impôts et différentes charges à déduire), ce qui peut être équivalent à un salaire (voir bien plus) si celui-ci détient plusieurs biens immobiliers.

Les compétences pour réussir dans l'immobilier

Pour faire son chemin et réussir dans l'immobilier, l'investisseur a besoin de certaines compétences :

  • Être persévérant : Investir dans l'immobilier signifie définir un plan et s'y tenir !
  • Être patient : Construire un patrimoine immobilier ne se fait pas du jour au lendemain et vous devrez y aller étape par étape (et surtout pas essayer de sauter une étape),
  • Être un bon communiquant : L'immobilier est un métier avec beaucoup de relations humaines et avoir une bonne communication à l'oral et à l'écrit pourra être une aide précieuse, 
  • Être un chef d'orchestre : L'investisseur immobilier est le chef d'orchestre pour mener à bien son investissement immobilier. Il s'appuie sur son réseau de partenaires (artisans, notaire, comptable, ...) pour mettre toutes les chances de réussir de son côté.
  • Être conscient du risque. Comme tout type d’investissement, l’immobilier présente des risques. Plus vous serez formé et aurez des connaissances et plus vous écarterez les risques de votre chemin. De plus, un bon investisseur doit éviter se faire jouer des tours par ses émotions mais plutôt baser ses décisions sur ses expériences personnelles ou des retours d'expériences d'autres investisseurs.

Quelles études pour devenir investisseur immobilier ?

études investisseur immobilier

Il n’y a pas d’études à proprement parler pour devenir investisseur immobilier. 

Cependant, plusieurs écoles et universités proposent des formations dans les métiers de l’immobilier :

  • BTS et DUT : le BTS professions immobilières et le DUT carrières juridiques,
  • Les licences professionnelles : Plusieurs licences professionnelles proposent des parcours dans le secteur de l’immobilier. Celles-ci vous formeront principalement pour travailler en agence (vente ou gestion) ou encore dans l'immobilier juridique.
  • La fac : plusieurs parcours universitaires proposent des études dans l’immobilier,
  • Les écoles spécialisées : différentes écoles privées proposent des programmes pour se former aux métiers de l'immobilier.

Ces études vous donneront certes des connaissances intéressantes pour devenir investisseur immobilier. Néanmoins, ces formations ne sont pas adaptés pour vous préparer à investir. 

Pour vraiment se préparer, il est conseiller d'investir dans une formation en ligne sur l'immobilier locatif ou encore une formation marchand de biens si vous orientez vers des projets d'achat revente.

Devenir investisseur immobilier professionnel

marchand de bien professionnel

Lorsque l'on investit dans le locatif, on devient investisseur immobilier. Peut-on parler pour autant d'investissement professionel ? Non dans le cas où cette activité n'est pas votre activité principale.

Les professionnels de l'immobilier sont des professionnels soumis à la réglementation spéciale des activités d'entremise et de gestion des immeubles ou des fonds de commerce prévue par la loi « Hoguet »

On peut donc parler d'investisseur professionnel par exemple pour les personnes faisant du locatif à haut niveau (ayant plusieurs dizaines voire centaines d'appartements) ou encore pour les marchands de biens. En effet, en tant que vendeur professionnel, le marchand de biens est tenu responsable des vices cachés des biens qu'il met en vente.

Devenir investisseur immobilier sans argent  

Alors qu'il y a de ça quelques années, investir dans un bien locatif sans apport était courant, cela devient de plus en plus difficile actuellement. Les banques exigent de plus en plus de l'apport pour un investissement immobilier.

Hormis l'apport, c'est plus compliqué mais il peut être possible de devenir investisseur immobilier sans argent en démontrant à la banque une situation financière stable et une bonne gestion de ses finances personnelles.

Par ailleurs, vous pouvez investir également dans l'immobilier sans argent en vous associant avec une ou plusieurs personnes qui pourront de leurs côtés avoir du capital. Pour que tout le monde trouve un intérêt dans cette association, vous pouvez par exemple être le gestionnaire immobilier de l'investissement. En contrepartie de la gestion quotidienne, votre associé acceptera de mettre du capital au départ pour cet investissement. Bref, il faudra trouver une solution gagnante-gagnante si vous souhaitez vous associer avec une personne ayant de l'argent. 


Nous arrivons à la fin de cet article, nous avons vu certaines pistes pour se lancer efficacement dans l'investissement immobilier même en partant de zéro. N'oubliez pas que l'immobilier est un marathon pas un sprint et donc qu'il faut y aller étape par étape. Un investissement immobilier se prépare et prenez vraiment le temps de définir vos objectifs et vous former avant de vous lancer !

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