Comment faire fortune dans l’immobilier ?

Aujourd’hui, de plus en plus de personnes ont pris conscience que l'investissement immobilier est un réel vecteur d'enrichissement et l'un des clés pour atteindre son indépendance. Et ces personnes ont raison ! Il est tout à fait possible de s'enrichir grâce à l'immobilier en se formant et en prenant les bonnes décisions. Mais concrètement, comment faire dans l'immobilier ? Dans cet article, je vais vous donner ma vision et mes conseils pour atteindre votre liberté grâce à l'immobilier.

Adoptez le bon état d'esprit

état d'esprit pour réussir immobilier

La première chose à faire avant de vouloir faire fortune dans l'immobilier et d'y croire ! Pour cela, il va falloir vous bâtir un état d'esprit de gagnant et surtout supprimer toutes les barrières psychologiques que l'on peut avoir quand vous démarrez dans l'immobilier. En effet, il est vraiment important de travailler son état d'esprit pour éliminer toutes les croyances qui pourraient vous empêcher de passer à l'action.

Mettez vous dans la tête de ceux qui ont réussi ! Croyez-vous que Yann Darwin, Gilles Grimm, Wang jianlin, ou encore Donald Trump n'ont pas travailler sur leur "mindset" (je préfère le terme état d'esprit) avant se lancer  dans immobilier locatif ?

Quelque soit votre situation actuelle : cadre en CDI, femme de ménage, chômeur, ... vous pouvez toujours améliorer votre situation et gravir les échelons si vous avez de la détermination et la rage de réussir ! Alors prêt à vaincre les obstacles ? 

Avant de foncez tête baissée, commençons par un point très important : la définition de vos objectifs.

Définissez vos objectifs

définir objectifs pour faire fortune en immobilier

Avez-vous l'ambition de devenir millionnaire dans l'immobilier ? Milliardaire ? Devenir Riche ? 

C'est tout à fait possible de devenir milliardaire dans l'immobilier et de développer un gros patrimoine mais votre plan d'actions sera différent de celui du millionnaire !

La première chose à faire est de déterminer quel niveau de patrimoine ou quel montant de revenus vous souhaitez atteindre et à quelle échéance. Par exemple : "Je souhaite dégager 5000€ de cashflow d'ici 5 ans" ou encore "Je souhaite atteindre 10 millions de patrimoine net en immobilier d'ici 15 ans"

Une fois cet objectif long terme défini, vous allez devoir le découper en objectif moyen terme (2 ou 3 ans) et ensuite le découper en objectif à l'année. Je vous conseille même de découper vos objectifs par trimestre. En effet, une période de 3 mois est suffisamment longue pour avancer sur vos objectifs.

Prenons notre 1er exemple basé sur un montant de revenu à atteindre car il sera plus parlant pour les débutants :

  • Objectif long terme : Je souhaite dégager 5000€ de cashflow d'ici 5 ans 
  • Objectif moyen terme : Je souhaite dégager 3000€ de cashflow d'ici 3 ans 
  • OBJECTIF CETTE ANNEE (2022) : Je souhaite dégager 1000€ de cashflow d'ici la fin de l'année

Le fait de vous donner des objectifs à l'année va vous aider également à choisir dans quoi investir et quelles actions prendre sur le trimestre en cours. 

Par exemple, pour générer 1000€ de cashflow, vous allez devoir investir dans 2 petits immeubles de rapport ou alors un plus gros projet qui atteindra à lui seul cet objectif ou alors investir dans une colocation et dans un immeuble de rapport. Nous verrons par la suite plus en détail comment définir sa stratégie immobilière.

Ainsi, vous vous rendez compte qu'en découpant un gros objectif en plusieurs objectifs bornés dans le temps, c'est beaucoup moins impressionnant, cela parait beaucoup plus atteignable et vous permettra de garder la motivation sur le long terme.

A noter que les objectifs et les envies de chacun sont différents. Pour certains, l'important est par exemple de capitaliser tous les mois et pas forcément générer du cashflow.

Conseils

Ecrivez vos objectifs et consultez-les régulièrement ! Le simple fait de mettre ses objectifs à l’écrit augmentera grandement vos   chances de les atteindre. 



Définissez votre stratégie d’investissement

chosir son type d'investissement immobilier

type investissement

Voilà une bonne chose de faite ! Une fois que vos objectifs sont définis, il va falloir maintenant définir comment les atteindre. Comme vous le savez, il existe plusieurs type de locations et stratégies d'investissement.

Vous pouvez décider de vous lancer dans :

  • L'investissement dans l'immobilier locatif longue durée en location nue ou en meublé,
  • L'investissement dans une colocation,
  • L'investissement dans une location courte durée,
  • L'investissement dans des locaux commerciaux, parkings, ...,
  • l'achat et la revente de biens immobiliers (en vue de dégager une plue-value).

Vous pouvez aussi faire le choix de diversifier et de faire un mix de toutes ces stratégies.

Chaque type d'investissement a ses avantages et inconvénients. Par exemple, une location courte durée à Paris, Lille, Toulouse ...ou ailleurs peut vous rapporter certes 500€ de cashflow par mois mais ce n'est pas du tout la même gestion qu'un appartement en location nue en zone rurale. Ce n'est pas l'objectif de cet article de donner les avantages et inconvénients des différents types d'investissement mais prenez bien le temps de choisir celui pour lequel vous avez le plus d'affinités et de bien comprendre dans quoi vous vous engagez. 

Personnellement, je n'ai jamais accroché avec la location courte durée car je n'aime pas être dérangé à nimporte quelle heure parce que les visiteurs n'arrivent pas à ouvrir la porte d'entrée ou que le sèche cheveux ne fonctionne pas. Certains diront oui mais il faut déléguer. Oui en déléguant, il est possible d'être moins sollicité mais cela ne règle pas tout. Pour avoir fait pas mal de colocation, je trouve que ça se rapproche de la location courte durée. En effet, les gens sont de plus en plus assistés et vous appelle pour un rien. Je m'oriente de plus en plus vers l'investissement dans les immeubles de rapport dans des villes moyennes ou en zone rurale.

En résumé, prenez bien le temps de réfléchir sur quel type d'investissement vous souhaitez vous lancer, définissez bien votre stratégie et tenez-y vous ! N'en changez pas tous les ans car vous risquerez de perdre beaucoup de temps et de ne pas atteindre vos objectifs !

Comment débuter dans l'immobilier locatif ?

Si vous êtes débutant, vous vous demandez certainement par où commencer. C'est tout à fait normal de vous poser ce genre de question. La première chose à faire est de se former à l'investissement locatif. Vous pouvez commencer à lire des articles de blogs, parcourir les forums, regarder des vidéos sur Youtube ou choisir d'investir sur vous en prenant une formation payante.  


Passez à l'action et investissez !

enchainer les opérations

définissez votre routine immobilière

Une fois vos objectifs définis et votre stratégie immobilière en place, il vous reste plus qu'à exécuter votre plan. Pour cela, ne procrastinez pas et passez à l'action ! Commencez votre recherche immobilière et définissez vous une routine quotidienne pour la recherche, la demande d'informations, les visites.  

Quand vos débutez, votre FOCUS doit être sur la recherche de bien immobilier. Rappellez-vous la période des objectifs de 3 mois. Vous devez vous donnez l'objectif de trouver votre premier bien sous 3 mois.

Qu'est-ce que l'effet de levier en immobilier ?

En immobilier, l'effet de levier désigne la possibilité d'emprunter de l'argent (qui ne vous appartient pas) et de rembourser le crédit immobilier par les loyers (versés locataires). Cela vous permet de créer un capital sans pour autant avoir mis de l'argent au départ.

Cela est plus ou moins vrai car de plus en plus, les banques demandent à présent de mettre de l'apport pour un investissement immobilier. Il faut donc retenir que moins vous mettez d'apport sur votre investissement immobilier et plus l'effet de levier sera important. 

Un exemple : En mettant 20 000€ d'apport pour un projet à 10000€, votre effet de levier est de 5 (100000/20000=5). Si vous aviez mis 0€ d'apport, l'effet de levier serait "infini". 

Il est important de bien comprendre cette notion pour investir au mieux votre cash. Je ne dis pas qu'il n'est pas intéressant de mettre de l'apport mais moins vous en mettrez, plus votre effet de levier sera important. Par ailleurs, il vaut mieux mettre 10000€ qui dorment sur un livret A en apport d'une opération à 10% de rentabilité nette que de les laisser à 1%.

Prenez un financement sur une longue durée pour maximiser le cashflow

Si votre objectif est de faire fortune avec l'immobilier, optez pour une durée longue dans vos financements (20 ou 25 ans) afin de dégager le maximum de cashflow de vos opérations. Pour enchainer les investissements, n'utilisez pas cet excédent de trésorerie pour vivre mais réinvestissez tout soit en apport pour d'autres opérations immobilières ou faites travailler votre argent sur une assurance vie par exemple.

Investissez et recommencez !

Si vous souhaitez réellement faire fortune avec la pierre, une fois votre première opération terminée avec succès,  n'attendez pas pour enchainer sur une seconde opération et ainsi de suite. Bien entendu, l'enchainement des investissements doit se faire en cohérence avec votre définition d'objectifs 

N'attendez pas pour acheter de l'immobilier, achetez de l'immobilier et attendez !

INVESTIR JEUNE DANS L'IMMOBILIER

Un dernier point sur lequel je souhaiterai insister et que plus tôt vous commencerez à acheter de l'immobilier et plus le temps jouera en votre faveur si vous faites les choses bien. En effet, on parle souvent de cashflow mais le principal vecteur d'enrichissement de l'immobilier est le CAPITAL que vous remboursez tous les mois à la banque. Au bout de 10 ans, vous aurez déjà remboursé une belle somme. Vous avez qu'à vérifier votre tableau d'amortissement pour vous en convaincre.

J'ai commencé pour ma part à investir dans l'immobilier à 25 ans et je regrette d'avoir pas commencé encore plus tôt. Aujourd'hui, certes les prix de l'immobilier sont bien plus importants qu'avant mais vous avez toutes les informations disponibles sur Internet pour apprendre à investir (ce qui n'était pas le cas il y a encore une dizaine d'année).

Il n'est jamais trop tard pour investir dans l'immobilier

investir jeune immobilier

Quand je vois des personnes de 45, 50 ou même 60 ans dire qu'il est trop tard pour investir dans l'immobilier, je trouve ça absurde. Certes à cet âge là, il vous sera plus difficile de faire fortune dans l'immobilier à moins de partir d'un gros capital mais vous pourrez très bien vous arrondir les fins de mois voir vivre de l'immobilier si vous en avez le désir.

Conclusion

Nous avons vu dans cet article plusieurs pistes pour vous aider à faire fortune dans l'immobilier. Certes, ce parcours va être dur, semé d'embûches mais si vous avez la détermination et la motivation, vous arriverez à atteindre vos objectifs. N'hésitez pas à partager en commentaires si quelles sont vos motivations pour faire fortune ou vivre de l'immobilier. Sur ce, je vous souhaite à tous de payer l'IFI (impot fortune immobiliere) !

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