Formation fiscalité immobilière : Comment se former efficacement ?

Si vous investissez dans l'immobilier locatif, vous savez que vous gagnez de l'argent sur le long terme. La moindre erreur sur la fiscalité peut vous faire perdre énormément de temps et d'argent. Découvrons dans cet article les points clés et les meilleures formations fiscalité immobilière sur le marché.

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Les meilleures formations fiscalité immobilière

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Investir en nom propre ou en société

Il existe plusieurs façons d'investir dans l'immobilier, et chacune a ses avantages et ses inconvénients. En effet, un investissement immobilier locatif peut s'envisager sous 2 modes de détention : en nom propre ou en société.

Investir en nom propre, c'est-à-dire sans passer par une société, est le mode de détention le plus simple et le plus courant. Cela signifie que l'investisseur (ou les investisseurs en cas d'indivision) s'engage seul et en son nom. En cas de problèmes, ils seront donc directement responsables.

Avoir recours à une société pour investir dans l'immobilier présente plusieurs avantages. Tout d'abord, cela permet de séparer les biens propres de l'entreprise, ce qui peut simplifier la gestion et protéger les actifs personnels en cas de difficultés financières.

Ensuite, il est possible de choisir la forme juridique de la société en fonction de vos objectifs, et notamment de déterminer les responsabilités de chacun.

Investir en nom propre ou via une société présente donc des avantages et des inconvénients qui doivent être pesés soigneusement avant de prendre une décision. En fonction vos objectifs d'investissement et de votre situation personnelle, un investissement en nom propre peut s'avérer plus intéressant qu'un investissement via une société, et vice versa. Il est donc important de bien se renseigner avant de se lancer dans l'investissement immobilier

Les différents régimes fiscaux en immobiliers

Lorsque l'on investit dans l'immobilier locatif, il est important de choisir le bon régime fiscal. En effet, cela peut avoir un impact considérable sur les rendements de l'investissement. Il existe plusieurs régimes fiscaux en immobilier, notamment le régime du revenu foncier, la location meublée professionnelle ou non-professionnelle, la société civile immobilière (SCI) et la SAS.

Les revenus fonciers 

Les revenus sont les revenus tirés de la location d'un bien immobilier, que ce soit un appartement, une maison, un terrain ou encore un local commercial.

Le régime du micro-foncier

Ce système s'applique lorsque le revenu brut de l'ensemble des immeubles appartenant à un même ménage ne dépasse pas 15 000 euros (hors charges). Dans ce cas, les revenus nets imposables sont déterminés en appliquant un abattement de 30 %.

Le bailleur en revenu foncier peut renoncer au régime du micro foncier et opter pour le régime réel d'imposition qui lui permet de déduire de nombreuses charges locatives. Par contre, cette option s'applique pour une durée de 3 ans.

Le régime réel

Pour cette option, le contribuable pourra déduire l'ensemble des charges de son immeuble.

Ces charges sont les suivantes :

  • les frais de gestion et de garde, comme les frais de concierge ou de procédure
  • les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration. A contrario, les dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles
  • les dépenses locatives mis à la charge du propriétaire.
  • les indemnités d'évictions
  • les primes d'assurance
  • la taxe foncière
  • les intérêts d'emprunt

Ces dépenses viendront s'imputer sur vos loyers perçus.

Conseils

Si vous choisissez la location nue (au réel) et que vous avez très peu de travaux à déduire, vous allez vite dégager un bénéfice foncier.

Attention, les revenus fonciers sont lourdement taxés .

Le calcul de votre impôt sur les revenus fonciers se calcul de la manière suivantes : 

Impot foncier = Résultat foncier (loyers - les charges déductibles) X (Taux Marginal d'imposition + CSG/CRDS (17,2%))

Si vous avez un résultat foncier de 10000 € et une TMI de 30%, vous allez devoir payer 30 + 17,2 = 47,2% du résultat foncier.

Attention donc à bien anticiper et à faire vos calculs car l'impôt sur les revenus fonciers est limite "confiscatoire" si vous avez une TMI importante.

La location meublée

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Il s'agit d'une activité de location de meublés à usage de résidence principale des locataires. Le bail doit être établi en vue d'une occupation du logement par les locataires pour une durée minimale d'un an. La location meublée peut être exercée à titre professionnel ou non-professionnel.

La location meublée non professionnelle (LMNP)

Le bailleur en LMNP perçoit des revenus locatifs meublés. Ces revenus sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais il est possible de choisir le régime du micro-BIC. Le régime du micro-BIC permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés.

La location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. A vos débuts, en tant que LMNP (Louer Meublé Non Professionnel), vous pouvez ne pas payer d'impôt pendant plusieurs années en profitant des amortissements des différentes composantes de votre investissement (mur, meubles, travaux, ...).

Vous devrez vous faire accompagner d'un comptable où 2/3 des frais comptables sont remboursés sous certaines conditions.

La location meublée professionnelle (LMP)

Le bailleur en LMP est soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux. Les charges déductibles sont les mêmes que pour la LMNP, avec quelques spécificités.

Vous serez sous le statut de loueur en meublé professionnel, si vous remplissez les deux conditions suivantes :

  1. Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres de votre foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000€ (loyers charges comprises),
  2. Les recettes issues de la location meublée doivent excéder les autres revenus professionnels de votre foyer fiscal,

La société civile immobilière (SCI

La société civile immobilière (SCI) est une forme d'investissement collectif permettant de détenir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. La SCI est particulièrement adaptée à la gestion d'un bien locatif.

Il existe 2 types de SCI pour la location :

  • la SCI à l'IR (Impôts sur le revenu) qui a le même fonctionnement que l'investissement en nom propre. L'objectif principal de la SCI à l'IR est l'association sur un même projet immobilier.
  • La SCI à l'IS (Impôts sur les sociétés). La SCI à l'IS est une société commerciale dont l'objectif est la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers afin de réaliser des bénéfices. Ce type de sociétés est particulièrement intéressante pour mieux maitriser sa fiscalité.

La SAS

La SAS est une société par actions simplifiée unipersonnelle. Elle permet à un ou plusieurs associés de créer une société ayant le statut juridique d'une société anonyme. La SAS est une forme particulièrement adaptée aux investissements immobiliers locatifs.

Comment se former à la fiscalité immobilière ?

Il existe de nombreuses façons de se former à la fiscalité immobilière, voici quelques exemples :

Livres fiscalité immobilière

Tout d'abord, il y a les livres qui sont une excellente source d'informations pour se former à la fiscalité. Voici une sélection des meilleures livres :

La référence : le bofip

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Vous pouvez également vous rendre directement sur le site des impôts et lire le BOFIP

Les formations fiscalité immobilière en présentiel

Vous avez également la formation classique payante en présentiel est dédiée aux personnes qui nécessitent un échange physique. Plusieurs organismes de formation proposent des parcours dans la fiscalité immobilière. Ces formations sont riches et permettent d’acquérir les bases solides.

L’ESI ou Ecole supérieure de l’immobilier à l’Ouest de Paris propose 2 jours de formations avec plusieurs sessions chaque année. C’est une formation destinée pour les professionnels de l’immobilier. EFE qui est un centre spécialisé dans l’expertise du domaine de la fiscalité. Il propose sa formation en fiscalité immobilier niveau I en présentiel et à distance.

LES FORMATIONS FISCALITÉ IMMOBILIÈRE EN ligne

Enfin, il y a également énormément de vidéos gratuites sur YouTube ou encore des formations payantes en ligne qui sont idéales pour les personnes préférant apprendre à leur rythme. 

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Formation Fiscalité immobilière gratuite

Il est pas simple de trouver des formations gratuites sur la fiscalité. Néanmoins, vous pouvez jetez un oeil à la chaine Youtube de Vendeur de Vérité, il propose plusieurs formations gratuites de qualité :

formation sur la fiscalité immobilière : en bref

La fiscalité est un sujet particulièrement complexe en France. Tout investisseur désirant réussir dans l'immobilier doit maitriser les fondements de la fiscalité sans quoi il risque de faire des erreurs qui pourraient lui couter chères. Nous avons vu plusieurs méthodes pour vous former sur le sujet , à vous de choisir celle qui vous convient le mieux !

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